Les immeubles : dispositifs fiscaux

Dispositifs concernant l'impôt sur le revenu

Déduction des charges foncières afférentes aux monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine dont la gestion ne procure pas de revenus (impôt sur le revenu-IR)

Descriptif

Afin d'assurer la conservation du patrimoine, et de tenir compte des exigences liées au régime juridique des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et au dispositif des immeubles labellisés « Fondation du patrimoine », ces immeubles bénéficient du régime suivant : les charges foncières sont déductibles du revenu global, totalement ou partiellement, selon que l'immeuble est ouvert ou non au public.

La déduction s'applique sur le revenu global de l'année, et un éventuel excédent ne donne pas droit à report sur les revenus des années suivantes.

Justification

Le régime fiscal des monuments historiques et labellisés ne constitue pas un produit d'optimisation fiscale, mais est la contrepartie de charges supplémentaires réellement supportées par les propriétaires dans l'intérêt de la conservation du patrimoine national.

En permettant à des propriétaires d'orienter leurs investissements sur la restauration de leurs monuments, le dispositif permet de soutenir l'activité d'entreprises très qualifiées réparties sur l'ensemble du territoire national.

En favorisant la sauvegarde et la préservation du patrimoine architectural, ce dispositif participe également de l'attractivité touristique des régions.

Coût fiscal 2020 : 40 M€ (PLF 2020, Voies et Moyens tome II)

Imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers supportés par les propriétaires de monuments historiques classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine (impôt sur le revenu - IR)

Descriptif

Le déficit foncier provenant d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du propriétaire du monument historique ou labellisé et reportable jusqu'à la sixième année incluse.

La prise en compte des charges foncières supportées est subordonnée aux conditions suivantes :

• l'engagement de conservation de la propriété de l'immeuble concerné pendant une période d'au moins quinze années à compter de son acquisition ;
• la détention directe de l'immeuble, sous réserve d'exceptions concernant les sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés, et applicables sous l'une des conditions suivantes ;
  • L'immeuble est, en tout ou en partie, classé ou inscrit au titre des monuments historiques et est affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de son entrée dans le patrimoine de la société civile, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables,
  • Ou l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de classement en tout ou en partie au titre des monuments historiques et est affecté au minimum pendant quinze années à un espace culturel non commercial et ouvert au public,
  • Ou les associés de la société civile non soumise à l'impôt sont membres d'une même famille ;
• l'absence de mise en copropriété de l'immeuble, sauf si l'immeuble est, en tout ou en partie, classé ou inscrit au titre des monuments historiques et est affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables.

Justification

Les déductions fiscales afférentes aux monuments historiques sont la juste contrepartie des obligations relatives à la conservation et à la mise en valeur des édifices pesant sur les propriétaires privés qui possèdent 44 % des monuments historiques et génèrent des recettes fiscales diverses.

L'aide de l'État est indispensable pour maintenir en bon état de conservation ce patrimoine unique et éviter qu'il ne soit massivement mis en vente et dépecé par des acquéreurs peu soucieux de la conservation du patrimoine monumental.

Coût fiscal 2020 : 62 M€ (PLF 2020, Voies et Moyens tome II)

Réduction d'impôt sur le revenu au titre des dépenses de restauration d'immeubles bâtis situés dans les sites patrimoniaux remarquables : nouveau dispositif Malraux (impôt sur le revenu – IR)

Descriptif

La loi de finances pour 2009 a procédé à une profonde réforme du régime dit « Malraux » en transformant le régime de déduction des charges en réduction d'IR d'une part, et en aménageant de façon substantielle les conditions d'application du régime (notamment par la mise en place d'un mécanisme de plafonnement de l'avantage) d'autre part.

Dans les sites patrimoniaux remarquables, cette réduction d'impôt est de 22 %, elle est portée à 30 % en présence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV). Dans les quartiers anciens dégradés définis à l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et les quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU), la réduction d'impôt est de 30 %.
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut excéder la somme de 400 000 € au titre d'une période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Justification

Le dispositif Malraux s'inscrit dans une politique publique d'aménagement et de requalification des centres urbains. Il a permis de procéder à de nombreuses réhabilitations d'immeubles dans des secteurs sauvegardés.

Ce dispositif répond à des objectifs de politique publique dépassant les intérêts privés, en encourageant la réalisation, pour le marché locatif, d'opérations complexes de restauration d'immeubles qui ne pourraient voir le jour par le simple jeu des dispositifs de droit commun d'aide à l'habitat. Les travaux réalisés permettent de préserver le patrimoine architectural en même temps qu'ils participent à la politique du logement. Ce sont ces caractéristiques et l'objectif d'une nouvelle stimulation de l'investissement qui ont conduit le législateur à étendre le dispositif en 2009 aux immeubles situés dans un quartier ancien dégradé et en 2015 à ceux situés dans un quartier ancien présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, ainsi qu'à exclure, au titre de la loi de finances pour 2013, le dispositif du plafonnement de certains avantages fiscaux visé à l'article 200 O-A du CGI.

Ce dispositif a fait l'objet d'une évaluation conjointe en décembre 2018 de l'Inspection générale des finances, de l'inspection des affaires culturelles et du conseil général de l'environnement et du développement durable au regard notamment des enjeux des petites villes et des villes moyennes.
À ce stade, le Gouvernement n'envisage pas d'évolution majeure du régime « Malraux ».

Coût fiscal 2020 : 26 M€ (PLF 2020, Voies et Moyens tome II)

Droits d'enregistrement et de timbre

Exonération des monuments historiques classés ou inscrits et des parts de SCI familiales détenant des biens de cette nature

Descriptif

Les immeubles classés ou inscrits, ainsi que sur les biens meubles et immeubles par destination qui en constituent le complément historique ou artistique sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, légataires ou donataires avec le ministère chargé de la culture, après avis conforme du ministère chargé du budget, d'une convention à durée indéterminée fixant les modalités d'accès au public et les conditions d'entretien des biens concernés.

Ce dispositif est ouvert à des personnes physiques soit isolées, soit regroupées dans une indivision, soit regroupées en société civile immobilière familiale. Depuis la loi de finances pour 2019 (article 120), afin de fluidifier et d'accélérer la procédure d'instruction des demandes de convention, la signature de la convention par le ministre chargé du budget est remplacée par un avis conforme qui, par délégation du ministre, est délivré par les directions régionales ou départementales des finances publiques1 du lieu de situation du bien.

Justification

L'exonération des droits de succession ou de mutation a pour objet d'éviter la dispersion du patrimoine. En effet, ce dispositif fait partie des moyens mis en œuvre pour maintenir sur place des objets mobiliers et présenter au public des collections mobilières en rapport, d'un point de vue historique et artistique, avec le monument exonéré.

Ce dispositif incite les propriétaires privés à garder en leurs mains ou celles de leur famille des biens protégés. Il garantit ainsi la continuité des modes de gestion dans le respect des règles afférentes aux monuments historiques.

Le bénéfice de l'avantage fiscal est conditionné par la conclusion d'une convention à durée indéterminée entre les donataires ou les légataires et le ministre chargé de la Culture, après avis conforme du ministre chargé du budget. Cette convention prévoit notamment les conditions d'accès du public, d'entretien du bien concerné ainsi que celles relatives au maintien et à la présentation in situ et de meubles.

TVA

Conditions d'application aux immeubles protégés au titre des monuments historiques du taux réduit de TVA de 10 % applicable pour certains travaux dans des locaux à usage d'habitation

Descriptif

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien sont soumis au taux réduit de TVA de 10 % dès lors qu'ils portent sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

À ce titre, les biens protégés au titre des monuments historiques, tout autant que le patrimoine non classé ou non inscrit, bénéficient de ce taux réduit dès lors qu'ils remplissent les conditions liées à l'affectation des locaux et à la durée d'achèvement.

Ainsi, pour les locaux affectés partiellement à l'habitation :

• lorsque le local est affecté en totalité ou principalement à un usage d'habitation (au moins 50 % de la surface totale), le taux réduit de 10 % s'applique à l'ensemble des travaux portant sur ces locaux ;
• lorsque le local est affecté principalement à un usage autre que l'habitation (plus de 50 % de la surface totale), le taux réduit s'applique aux travaux réalisés dans les pièces du local affectées exclusivement à l'habitation.

Dès lors que des travaux sont réalisés dans des immeubles protégés au titre des monuments historiques dans lesquels des visites payantes sont organisées :

• le monument est considéré dans sa totalité comme étant à usage d'habitation à condition que les intéressés n'aient pas renoncé à l'exonération de TVA des recettes provenant des visites et qu'aucune partie du bâtiment ne soit affectée à aucun autre usage que l'habitation. Dans cette situation, les travaux réalisés dans ces immeubles sont donc éligibles au taux réduit dans leur totalité ;
• le monument est considéré comme étant à usage mixte lorsque les intéressés ont renoncé à l'exonération de TVA des recettes liées à la visite ou lorsque une autre partie du monument a une affectation autre que l'habitation (affectation notamment à une activité professionnelle, commerciale).

Dans cette situation, le taux de TVA applicable aux travaux est déterminé en fonction de l'usage principal du monument :

• si plus de 50 % affecté à l'habitation : taux réduit sur la totalité ;
• si moins de 50 % : taux réduit sur les seules pièces affectées à l'habitation.